La industria de la construcción en la República Dominicana

El sector construcción es actualmente de los más dinámicos de la economía dominicana.  La construcción es una industria que en 2009 produjo 92.737 millones de pesos (unos 2.650 millones de dólares), equivalente al 15% del Producto Interno Bruto; y genera entre 260.000 y 300.000 empleos directos que asciende a casi un millón de empleos indirectos afectando a todos los estratos sociales.

El dinamismo de este sector se manifiesta en el efecto multiplicador que desata en el resto de la economía dominicana, y de hecho se utiliza como indicador de desarrollo económico. Debido a ese dinamismo del sector, el Estado dominicano ha fomentado su expansión con la creación de instituciones como el Banco Nacional de la Vivienda (BNV) y el Instituto de la Vivienda (INVI), ambos enfocados en satisfacer las demandas habitacionales de los sectores de clase media; y con la promulgación  de nuevas leyes y nuevas reformas jurídicas. Además el Banco Central de República Dominicana ha promovido un descenso de la tasa de interés hipotecario; todo, piezas claves en el auge que ha caracterizado al sector desde mediados de la década de 1970.

La construcción está principalmente enfocada en satisfacer la demanda habitacional en dos sectores: Urbano y Turístico. El sector urbano se caracteriza por tener una demanda de origen netamente nacional y basado en la construcción de torres de lujo en los sectores más deseables de las ciudades, particularmente en el Polígono Central, la Avenida Anacaona y el Malecón en Santo Domingo. Los precios del mt2 construído (en ciudad) son todavía bajos pues oscilan entre los 1.500 y los 2.500 US$/mt2 de los edificios más exclusivos de la ciudad de Santo Domingo.  En Proyectos residenciales de playa puede llegar incluso a los 5.000 US$/mt2 aunque la cifra más habitual ronda los 3.000-3.500 US$/mt2. Y cada vez se construye mejor…

La demanda habitacional de primera vivienda – entiéndase el subsector urbano – se divide en tres nichos:

Clase alta: concentra su demanda en apartamentos de lujo. Supone el 6% de la población; que se caracteriza por tener un alto poder adquisitivo que en la mayoría de los casos no necesitan financiación.

Clase media-alta: demanda apartamentos en los núcleos urbanos; se caracteriza por tener acceso a financiamiento.

Clase media-media, media-baja y baja: este renglón está afectado por un déficit de un millón de viviendas. Las instituciones como el BNV y el INVI ayudan en financiar los proyectos y adquisición de viviendas para las clases media-media y media-baja, sin embargo debido a restricciones en acceso a financiamiento para la clase baja, éste sector carece de rentabilidad por lo cual su demanda es atendida por el Estado dominicano.

Por el contrario, el sector turístico recibe su demanda de origen tanto nacional como internacional y está basado en la construcción de urbanizaciones privadas con casas unifamiliares, apartamentos de lujo, campos de golf, marinas deportivas etc; además de la construcción de hoteles tipo resorts especialmente en primera línea de playa. En orden de importancia, estos son los principales polos turísticos donde se desempeña éste sector: Bávaro – Punta Cana (Hoteles), La Romana (complejos residenciales de lujo) Samaná (complejos de apartamentos y villas de lujo), Puerto Plata – Sosúa, y Juan Dolio, éste ultimo considerado como un destino de fin de semana para el capitaleño de clase media-alta.

La demanda habitacional de segunda vivienda se divide en dos nichos:

Clase alta y Clase media-alta

Ambos nichos obtienen su demanda tanto de origen nacional como internacional en prácticamente todos los polos turísticos, con excepción de Puerto Plata – Sosúa que se caracteriza por tener una demanda netamente extranjera.

En cuestión de producción, como habíamos mencionado anteriormente, se acerca a US$2,650 millones. El sector se ha desempeñado con un dinamismo que entre 2003 y el 2008 creció más del 69%. El 65% total de la inversión en construcción se desempeña en proyectos de apartamentos y/o torres, seguido por construcción de viviendas  y construcción de hoteles/resorts ambos con un 10% respectivamente. El 15% restante está compuesto en su mayoría por proyectos ejecutados por el Estado dominicano.

Las empresas que más se destacan en cada renglón del sector construcción inmobiliario son:

Clase alta: Rodríguez Sandoval, Ricart, Logroval, Bachá, Hidalgo, Muñoz y Fondear, Ginaka, Cohisa, Grupo Metro, Civilcad, y Miguel Vargas.

Clases media-alta y media-media: ambos carecen de un líder visible, en general son atendidos por ingenieros y constructoras con pequeñas promociones.

Clase media-baja: Constructora Bisonó, Delta-Intur, y Geraldino.

Clase baja: Estado dominicano.

Los márgenes comerciales se reparten de la siguiente manera:

5% comisión inmobiliaria

50-60% costo de construcción

15-20% costo del suelo

12-22% beneficios del promotor

3% otros costos y gastos

Es importante señalar que los márgenes de beneficios en la construcción urbana dirigido a la clase alta y media-alta ronda el 60% sobre el precio de venta, sin embargo cae a 20-24% para los sectores media-media y media-baja. Por ende, los beneficios netos oscilan de la siguiente manera:

Constructor: 8-10%

Promotor: 25-30%

Inversor: 25-30%

Inmobiliaria: 2.5-5%

En resumen, el sector construcción es un gran impulsor del desarrollo económico de la República Dominicana. Existe una relación bien estrecha entre el comportamiento de esta actividad y el resto de la economía, y reiteramos es un baremo  utilizado como indicador de desarrollo económico por las entidades financieras públicas y privadas. Debido al déficit habitacional que afecta al país, más en los estratos de clase media-media para abajo; en adición a la creciente demanda de viviendas de lujo para fines recreativos, la construcción seguirá siendo alimentanda por muchos años.

A pesar de la merma que la crisis internacional ha tenido en el sector, particularmente en el sector turístico, se espera una recuperación acorde con un mejoramiento en el panorama económico internacional. Con más de un millón de personas dependiendo del sector para la generación de ingresos y el gran efecto multiplicador que el sector tiene en la economía por general, todo esto lo convierte en uno de los sectores más importantes de la República Dominicana.

Sólo un dato más: Las más de 100 Torres de primera vivienda actualmente en construcción en el centro de la ciudad de Santo Domingo demuestran  perfectamente lo que hemos querido transmitir en este artículo…Y todo, se vende.

Fuente: Economista Dominicano

Anuncios

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s

A %d blogueros les gusta esto: